不動産開業にかかる資金とは？
費用が一目でわかる早見表公開

はじめに

不動産会社をこれから設立する方または独立を検討している方の中には、開業にどのくらいの費用がかかるか気になっている方も多いのではないでしょうか？ どのくらいの費用がかかるのかをきちんと把握しないまま開業した場合、キャッシュフローが悪化して経営の継続が困難になる可能性があるので注意が必要です。

この記事では、不動産会社をこれから設立する方または独立を検討している方に向けて、開業にどのくらいの費用がかかるのかを解説します。不動産会社の設立を検討している方は、是非参考にしてみてください。

不動産開業資金の概算

会社の設立には何かと初期費用がかかります。初期費用が不足している場合、金融機関から開業資金を借りる必要があるため、いくら初期費用が必要なのか気になっている方も多いのではないでしょうか？

初期費用は業界ごとに異なり、不動産会社の設立資金は「400～500万円程度」と言われています。この価格はあくまでも平均値なので、開業場所の立地条件が優れている、事業規模が大きい場合、平均値よりも高くなる可能性があります。

反対にうまく費用を削減できれば、開業資金を少なく抑えながら開業することも可能です。費用を抑えながら不動産会社を設立したいと考えている方も多いと思いますが、費用を少しでも抑えるには不動産開業に必須の費用がいくらなのかを把握しておくことが重要です。

不動産開業に必須の費用

不動産開業にかかる費用は、開業時に必ずかかる必須費用と状況に応じてかかるその他の費用の大きく2つに分かれます。
不動産開業に必須の費用として、以下の費用が挙げられます。

上記の費用を合算すると約200万円となるため、不動産会社の設立には最低でも200万円かかると言えます。
必須費用200万円にその他の費用200～300万円を加えた400～500万円が不動産会社を設立する際にかかると覚えておきましょう。

不動産開業に必要な資金の内訳

不動産開業にかかる費用の概算についてお伝えしましたが、どのような費用がいくらかかるのか知りたい方も多いと思います。
不動産開業に必要な資金の内訳として、以下のような費用が挙げられます。

• 法人設立費
• 宅建協会入会費
• 宅建都道府県庁申請費
• 事務所関連費
• 営業保証金
• 人件費
• 広告宣伝費
• 運転資金
• 当面の生活費

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

法人設立費

不動産会社を設立する際は、個人事業主として設立するまたは法人化するという2つの方法が挙げられます。
どちらもメリットとデメリットがあるため、どちらが良いとは言い切れませんが、法人化を選ぶ方が多いのが現状です。

法人化には、株式会社、有限会社、合同会社などいくつかありますが、
有限会社の新規設立廃止、株式会社の最低資本金制度が撤廃されたこともあり、株式会社を選ぶ方が増えています。

株式会社を設立する際は24万2,000円の費用がかかります。
その内訳は以下の通りです。

資本金を大きくした場合、登録免許税も大きくなるので注意が必要です。
また、電子定款を利用すれば定款の印紙代を省けるため、4万円安く株式会社を設立できますが、専用の機器が必要になります。

法人設立費を少しでも抑えるためには、資本金を高くしない、電子定款を利用することがポイントと言えるでしょう。

宅建協会入会費

不動産会社を設立する際は、宅建協会に加入するのが一般的です。
宅建協会とは、全国宅地建物取引業協会の略称で、全国10万の事業者、業界の8割が会員です。

宅建協会に加入する際は、協会に入会金を支払う必要があります。入会金の額は各都道府県によって異なり、130～180万円程度となっています。首都圏の入会金をまとめると以下の通りです。

各都道府県の宅建協会では様々なキャンペーンを展開しており、上記の入会金よりも低くなっているケースや値上げしているケースもあるため、入会前に自分の所属する宅建協会の入会金がいくらか確認しておくことをおすすめします。

また、宅建協会に入会した場合、入会金だけでなく6万円程度の年会費がかかることも覚えておきましょう。

宅建協会入会のメリット

100万円を超える入会金を支払ってまで宅建協会に入会するメリットはあるのか気になっている方も多いのではないでしょうか？
確かに高額な入会金を支払うという点にデメリットを感じるかもしれませんが、
宅建協会に入会することには以下の4つのメリットが挙げられます。

・1,000万円の営業保証金を支払わずに済む
・日常業務のサポートを受けられる
・必要な書式や文例をダウンロードできる
・豊富な研修会やセミナーを受講できる

通常、不動産会社を設立する際は、営業保証金を法務局に供託しなければなりません。
営業保証金の金額は、主たる事務所で1,000万円、従たる事務所は1ヶ所につき500万円となっています。
仮に1,000万円の費用を支払うことになった場合、多額の初期費用が必要になるため、開業のハードルが高くなります。
しかし、宅建協会に入会すれば、100万円程度の入会金を支払えば営業保証金を支払わずに済むので初期費用を大幅に抑えることが可能です。

また、宅建協会に加入すれば、不動産相談を無料で受けられる、成約スピードの向上が期待できるレインズを無料で利用できる、重要事項説明書や契約書といった業務上不可欠な書式や文例をダウンロードできるため、業務効率を向上させながら安定した経営が期待できます。

開業支援セミナーや不動産鑑定士や弁護士といった専門家を講師に招いたスキルアップが期待できる充実した研修会を開催しています。初期費用を抑えるだけでなく、安定した経営を続けるためには、宅建協会の加入が不可欠と言えるでしょう。

宅建都道府県庁申請費

不動産会社を設立して宅建協会に加入したからと言って、すぐ不動産業務を開始できるわけではありません。
不動産業務を開始するには、各都道府県に宅建業の免許申請を行う必要があります。

宅建業の免許申請にかかる費用は、収入印紙代の3万3,000円です。しかし、これはあくまでも都道府県知事免許の収入印紙代で、国土交通大臣免許の場合は9万円の収入印紙代がかかります。

都道府県知事免許と国土交通大臣免許の違いは、1つの都道府県のみ事務所を設置する、2つ以上の都道府県に設置するかです。2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、さらに多くの初期投資がかかるということを覚えておきましょう。

事務所関連費

上記で解説したのは必須費用の詳細ですが、ここからは不動産会社を設立する方によって費用が異なる項目の詳細です。その他の費用の1つ目は事務所関連費です。

自宅の一部を事務所として使用する場合には、事務所関連費を大幅に抑えることが可能ですが、不動産会社の利用者が事務所を訪れやすいように、大通り沿いや駅前などに事務所を構える傾向があります。

事務所を構える場合には多くの費用がかかるため、事務所関連費としてどのような費用がかかるのかを事前に把握しておくことが重要です。事務所関連費として、以下のような費用が挙げられます。

• 敷金・初期賃料
• 内装工事費
• 備品費

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

敷金・初期賃料

賃貸物件で不動産業を始めた場合、保証金・敷金・礼金・仲介手数料といった費用がかかります。

保証金とは、不動産会社が賃料を滞納するといったように、何らかのトラブルに備えて補填するために預けるお金です。
何も問題が起きなければ、契約を解除する際に預けた保証金は返還されます。

敷金とは、契約を解除する際に行われる原状回復工事にかかる費用を補填するために預けるお金です。
借主が手を加えたものを元に戻す際にかかる費用や通常の使用を超える劣化が生じた場合は敷金から補填されます。
不足した場合は追加で支払う、余った場合は返還されます。

礼金とは、物件を提供した貸主に支払うお礼のお金です。
仲介手数料とは、賃貸契約を仲介した不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料の上限は家賃の「1ヶ月分＋消費税」が上限となっており、依頼した不動産会社で異なります。

上記に初回分の賃料をあわせると、家賃の5～6倍程度を見込んでおく必要があります。
仮に賃料が20万円の物件を借りる場合、100～120万円程度の費用がかかるということを覚えておきましょう。

内装工事費

原状回復工事によって、内装設備のないスケルトン状態になった物件の場合、店舗として営業を開始するには内装工事を行わなくてはなりません。内装工事の費用は、依頼する業者によって異なるというよりも、内装にお金をどこまでかけるかということがポイントになります。

ネットでの集客が中心で、店舗への来店がほとんどない不動産会社の場合、内装にお金をかける必要はないと言えます。
しかし、店舗への来店も想定している不動産会社の場合、店舗の見栄えは集客に影響を与えるのである程度の内装工事費を見込んでおかなくてはなりません。

上記のように不動産会社の経営方針によって内装工事の内容が異なります。
100万円以内に収まる場合もあれば1,000万円を超える場合もあるなど様々です。内装にこだわったものの、集客につながらなければ意味がないため、最初は最低限の内装工事に留めておいて経営が軌道に乗ってから内装にこだわると良いでしょう。

また、内装工事費を抑えたい方には、内装設備のないスケルトン物件ではなく、内装設備の残っている居抜き物件を選ぶことをおすすめします。
しかし、居抜き物件が同業種の場合、なぜその場所を撤退したのかという理由を考えなくてはなりません。

その理由は、立地条件が悪く集客が期待できなかったことを理由に撤退した可能性があるためです。事務所が統合された、事務所が手狭になったので広い事務所に借り換えたという理由の場合は問題ありません。

スケルトン物件と比べると居抜き物件は最低限の内装工事費で済むため、初期費用を抑えられるでしょう。

備品費

不動産会社を設立して業務に取り組むためには、備品を揃えなくてはなりません。
不動産会社が使用する主な備品は以下の通りです。

・パソコン
・プリンター
・FAX
・電話
・印鑑
・文具
・デスク
・チェア

備品費は不動産会社の事業規模によって異なるため、一概にいくらとは言い切れません。
しかし、パソコンやプリンターとFAXがセットになった複合機などを新品で揃える場合、高額になるので注意が必要です。

全てを新品で購入する場合、備品費として100万円程度は見込んでおいた方が良いと言えます。購入ではなくリースや分割払いで支払いを分散すれば初期投資を少しでも抑えられます。
初期投資を抑えたい方はリースや分割払いを選択肢に入れることをおすすめします。

中古で揃えれば備品費を抑えることが可能ですが、保証サポートが切れた場合には無駄な費用がかかるというデメリットがあるという点に注意しましょう。

営業保証金

営業保証金とは、不動産業を始める際に納めなくてはならない供託金です。営業保証金の額は事務所によって異なります。主たる事務所は1,000万円、従たる事務所は1ヶ所につき500万円です。

しかし、全宅保証に弁済業務保証金分担金を預けた場合、営業保証金の供託が免除されます。弁済業務保証金分担金の額も各事務所で異なっており、主たる事務所は60万円、従たる事務所は1ヶ所につき30万円です。

宅建協会に入会する場合、入会金に弁済業務保証金分担金が含まれています。不動産会社を設立するにあたり少しでも初期費用を抑えたい方は、宅建協会に入会することで初期費用を大幅に抑えられるでしょう。

人件費

不動産会社は人手が少なくても十分に業務を行えることから、開業者1人で不動産会社を経営していることも珍しくありません。

しかし、賃貸管理や不動産の賃貸または売買を数多く手掛ける不動産会社の場合、開業者が営業に出かけると事務所を留守にすることになります。その間は何らかの問い合わせがあっても対応できないため、非効率的と言えます。

そのため、開業者自らが営業を行う場合、問い合わせに対応するための事務員を1人は確保しておかなくてはなりません。

仮に時給1,000円、1日7時間の22日勤務と考えた場合、最低でも16万円程度の人件費がかかります。会社の業務効率を高めるには人件費は必要経費と言えるため、初期費用を抑えたい場合は人件費ではなく他の費用を抑えましょう。

広告宣伝費

不動産会社の主な収入源は、物件の売買や賃貸の仲介で得られる仲介手数料、賃貸物件の管理で得られる委託管理費、自社所有の不動産の売却で得られる売却益などです。

これらの収入を増やすには、適切な広告を行う必要があります。自社のホームページを開設して、広告効果を十分得られれば初期費用を抑えることが可能です。しかし、実際は大手の不動産会社のホームページが上位に表示されるため、自社のホームページだけでは十分な広告効果が得られません。

そのため、広告効果を得るにはSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに物件情報を掲載、FacebookやInstagramなどのSNSでの情報発信や広告掲載などが必要不可欠です。

最初から多額の広告宣伝費を拠出しても広告効果が得られるとは限りません。初年度は50万円といったように広告宣伝費を事前に決めて、広告効果が期待できるものを厳選していくことが重要と言えるでしょう。

運転資金

事業を継続するには、毎月の運転資金がかかります。主な運転資金として、以下の4つが挙げられます。

・賃料
・光熱費
・通信費
・リース料

不動産会社を設立したからと言って、すぐに利益が得られるとは限りません。事業が軌道に乗るまでの期間は会社ごとに異なりますが、3ヶ月程度を見込んでその間の運転資金を補える状態を整えておく必要があります。

仮に賃料を20万円、その他の費用が20万円の総額40万円の運転資金がかかる場合には、3ヶ月の運転資金は120万円となります。会社ごとに運転資金は異なるため、自社の運転資金がどのくらいかかる予定なのか事前に確認しておきましょう。

当面の生活費

不動産会社を設立する際は、軌道に乗るまで事業を継続するための運転資金だけでなく、生活に必要な当面の生活費も見込んでおく必要があります。

生活に必要な当面の生活費の額は一概にいくらとは言い切れません。開業者の生活環境や状況にあわせながら当面の生活費を算出する必要があります。

例えば、独身の場合は1ヶ月あたり30万円程度、既婚者の場合は50万円程度などです。また、住宅ローンの返済がある場合や子供の進学を控えている場合、万が一に備えて多めに設定しておくことをおすすめします。上記を踏まえた上で、100～200万円程度を当面の生活費として確保しておきましょう。

不動産開業資金の早見表

これまでに解説した不動産開業に必要な資金をまとめると、以下の通りです。

上記の表は、あくまでも不動産開業に必要な資金の一例です。不動産会社の規模が大きければ上記より多くの初期費用がかかる、宅建協会に入会せずに営業保証金を納める場合は、初期費用が1,000万円を超えることになります。

不動産会社を設立してから「こんなつもりではなかった」と後悔しないためにも、どのくらいの規模の会社を設立するか、宅建協会に加入するか、設備を購入するまたはリースにするかなど、具体的な計画を立ててから会社を設立しましょう。

不動産開業後の3つの不安要素

不動産会社を設立する際に初期費用が多くかかることに不安を抱いている方も多いと思いますが、開業後にも不安要素がいくつかあります。開業後の不安要素として、以下の3つが挙げられます。

• 資金回収
• 売上管理
• 営業活動

それぞれの不安要素について詳しく見ていきましょう。

1．資金回収

不動産会社を設立する際は、サラリーマン時代に貯めたお金を開業資金として使用する方もいると思います。経営がうまく軌道に乗った場合には開業に要した資金を回収できますが、軌道に乗らなかった場合には資金を回収できなくなるという点に注意が必要です。

不動産会社を経営するということは、サラリーマンのように安定した収入が保証されるわけではありません。そのため、万が一経営がうまく軌道に乗らなかった場合を想定して、資金計画を立てる必要があります。自己資金を拠出したにもかかわらず資金回収がうまくいかなかった場合、収入・貯金がともにないので生活が困難になります。

万が一の事態に備えるためにも、サラリーマン時代に貯めたお金は万が一のために確保し、開業資金は金融機関から借りるのも選択肢の1つです。万が一のために貯金を手元に残しておくことで、資金回収がうまくいかなかった場合でも貯金で補えるため、厳しい状況を乗り切れる可能性が高まるでしょう。

2．売上管理

不動産会社の経営にかかるコストを少しでも抑えるために、開業者1人で営業や問い合わせ対応、売上管理を行っているという会社もあるのではないでしょうか？

全ての業務に取りかかる時間を十分に確保できているのであれば問題ありませんが、時間を確保できていない状況で売上管理を行うと、きちんと管理できていないことが原因で資金ショートが生じる可能性があります。

また、売上管理がきちんとできておらず、確定申告に不備があった場合、ペナルティが課せられるので注意が必要です。例えば、期限内に申告を行わない場合は無申告加算税、申告期限を過ぎた場合は日数分の延滞税、事実の隠蔽や仮装と疑われた場合は無申告課税ともに重加算税が課されます。

これらのトラブルを未然に防ぐには、経理担当者を雇用する、税理士に依頼するなどの方法が挙げられます。経理担当者の雇用や税理士の依頼には、人件費や報酬といった費用がかかりますが、売上管理が疎かになって業務に支障が生じる、ペナルティを課されるリスクを考えると、必要経費と言えるでしょう。

3．営業活動

不動産会社に勤めている方がある程度の顧客を確保した状態で独立できた場合、不動産会社を設立してすぐに安定した収入が確保できます。しかし、顧客をほとんど確保できていない状態で独立した場合、不動産会社を設立しても安定した収入をすぐに確保できません。

そのような方は、営業活動を通して安定した収入の確保を目指すことになります。
しかし、不動産会社の数は年々増加し、不動産業が業界に占める割合が増えているため、営業活動を行ったからと言って安定した収入を必ず得られるようになるとは保証されていないので注意が必要です。

営業活動を行っても、大手の不動産会社の営業力に劣った場合、競争に負けて経営の継続が困難になることも珍しくありません。知名度という点で大手の不動産会社に勝つことはできませんが、不動産フランチャイズに加盟すれば知名度を活かして、営業力を高めることが可能です。

不動産フランチャイズに加盟することで、本部の知名度を活かしながら経営に取り組めるため、経営を軌道に乗せやすく、営業活動の手間を省くことによって業務効率を高まります。
また、チラシやホームページ作成をサポートしてくれるため、集客効果を高めることも可能です。

上記のように不動産開業後の資金回収や売上管理、営業活動などに不安がある方は、不動産フランチャイズに加盟するというのも選択肢の1つです。本部の知名度を活かすことで営業活動の課題をクリアできるといったように、不動産会社設立後の不安要素を速やかに解決へと導けるでしょう。

不動産フランチャイズで開業する場合

上フランチャイズとは、本部と加盟店がフランチャイズ契約を締結して、本部は商標の使用や商品の提供、経営ノウハウの伝授、技術サポートや研修などを加盟店に行い、加盟店はそれらの対価として、加盟金や保証金、ロイヤリティを本部に支払うというものです。

不動産フランチャイズは、不動産に特化したフランチャイズです。不動産フランチャイズに加盟する場合は、不動産会社の設立時に必要な従来の初期費用に加えて、加盟金や保証金、ロイヤリティといった費用を本部に支払わなくてはなりません。

これらの費用は安価ではなく数百万円程度となることがほとんどです。不動産フランチャイズに加盟した後で後悔することがないように、フランチャイズに加盟するメリットがあるのかどうかを事前によく確認してから加盟することが重要です。

フランチャイズで開業する3つのメリット

不動産フランチャイズで開業するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 信頼をおけるブランド力
• 集客しやすい
• 経営サポートを受けられる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

1．信頼をおけるブランド力

不動産フランチャイズに加盟するメリットの1つ目は信頼をおけるブランド力です。

例えば、商品を購入する際に、テレビCMでよく流れていて知名度の高い大手の会社が生産している商品と全く無名の会社が生産している商品では、どちらが選ばれやすいでしょうか？正解は知名度の高い商品です。

その理由は、大手の会社が生産しているというだけで、商品価値が保証されていると感じるためです。これは小売業界だけに限らず、不動産業界でも同じことが言えます。

売買を検討している、賃貸物件を探している方が不動産会社を選ぶ場合、テレビCMでよく流れていて知名度の高い不動産会社と全く無名の不動産会社では、知名度の高い不動産会社が選ばれやすい傾向があります。

しかし、ブランド力が悪い方向に作用することもあるので注意が必要です。不動産フランチャイズの中には、加盟店から受け取る加盟料やロイヤリティを少しでも増やすために審査をきちんと行わずに加盟店をどんどん増やすところもあります。

そのような不動産フランチャイズに加盟した場合、本部や加盟店がトラブルを起こすことで風評被害を受ける可能性があるので注意が必要です。このようにフランチャイズの加盟が悪い方向に作用する場合もあるため、信頼できる不動産フランチャイズに加盟することが不可欠と言えるでしょう。

2．集客しやすい

不動産フランチャイズに加盟するメリットの2つ目は集客のしやすさです。

不動産フランチャイズに加盟せずに不動産会社を設立した場合、顧客の確保のために営業活動を行わなくてはなりません。しかし、営業活動と言っても個人が拠出できる広告費用には限界があるため、営業活動で顧客を確保することは容易ではありません。

不動産フランチャイズの本部は、加盟店から受け取った加盟料やロイヤリティをテレビCMやSNSの広告費用に充てる、チラシの配布やアドバイスといった集客のサポートを行ってくれます。そのため、1から不動産会社を設立する場合よりも顧客を確保しやすいと言えるでしょう。

しかし、不動産フランチャイズの中には、チラシの作成は本部が行ってくれるものの、配布は加盟店が担当、初回のチラシ作成は無償であるものの、それ以降のチラシ作成は有償というところもあります。また、有名な不動産フランチャイズであるほど、加盟料やロイヤリティが高い傾向があります。

不動産フランチャイズによって受けられるサービスや加盟料、ロイヤリティが異なるため、1つの項目に絞って加盟する不動産フランチャイズを選ぶのではなく、総合的に判断することが重要と言えるでしょう。

3．経営サポートを受けられる

不動産フランチャイズに加盟するメリットの3つ目は経営サポートを受けられることです。

不動産会社に勤めていた方であれば、知識や経験が豊富なので「独立して不動産会社を設立するのは簡単」と思っている方もいるかもしれませんが、必ずしもそうとは言い切れません。1人の従業員として勤務するのと、会社の代表者として経営に取り組むのは全く異なるためです。

1人の従業員として勤務する場合、何らかのトラブルが生じても会社が責任を負ってくれますが、不動産会社を設立して代表になった場合、全ての責任を自分が負わなくてはなりません。判断を誤った場合、経営に支障が生じて、継続が困難になる可能性もあるため、大きな責任を負うことになります。

不動産フランチャイズに加盟すれば、本部が経営サポートを行ってくれるため、経営者に不足している知識を補えるだけでなく、相談することによって精神的な負担を軽減することが可能です。孤独な存在になりやすい経営者ですが、経営サポートが心強い相談相手となってくれます。

また、不動産フランチャイズの中には、定期的に勉強会を開催してくれるところもあります。不動産鑑定士や弁護士、税理士などの専門家の話を経営に活かすことで収益性を高めることが可能です。

勉強会では他の加盟店と話し合う機会もあります。他の加盟店がどんな工夫をしているのかを情報交換すれば経営効率を高めることが可能です。不動産フランチャイズによって経営サポートの内容は異なるため、内容の充実している不動産フランチャイズを選びましょう。

開業のことで悩みを抱えている方は、LIXIL不動産ショップに是非ご相談ください。
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