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不動産テックとは？誕生の背景から最新事例まで徹底解説！

不動産テックとは？
誕生の背景から最新事例まで徹底解説！

はじめに

不動産について調べていると、「不動産テック」という言葉が出てきて不動産テックが一体何を意味するのか気になった人も多いのではないでしょうか？不動産テックは、不動産業界に大きな変化を与えたものであるため、知っておいて損はありません。

この記事では、不動産テックとは何なのか、不動産テックの必要性や可能性などについて解説します。

不動産テックとは

不動産テックとは、不動産とテクノロジーの融合です。
不動産業界とテクノロジー（IT）が融合する機会はあまりありませんでしたが、業界の課題や従来の商習慣を大きく変える取り組みとして、不動産テックが注目されています。

不動産テック協会の定める定義

不動産テック協会とは、「不動産とテクノロジーの融合を促進し、不動産に係る事業並びに不動産業の健全な発展を図り、国民経済と国民生活の向上並びに公共の福祉の増進に寄与することを目的」とした組織です。
（参照：https://retechjapan.org/aboutus/）

不動産テック協会は不動産テックの定義を「不動産×テクノロジーの略であり、テクノロジーの力によって、不動産に関わる業界課題や従来の商習慣を変えようとする価値や仕組みのこと」と定めています。
（参照：https://retechjapan.org/retech-map/）

不動産テックが誕生した背景

インターネットの普及によって様々な業界のIT化が進んできました。しかし、不動産業界はIT化がなかなか進んでおらず、消費者が情報を入手しにくい、取引の透明性が低いなどの課題を抱えていました。

この課題を解決するために誕生したのが不動産テックです。

不動産テックとテクノロジーが融合したことで、取引の透明性が向上する、利便性が大幅に向上するといった恩恵が受けられるようになりつつあります。

不動産テックがもたらす影響

不動産テックが誕生したことで大きく変化するのは情報の伝達です。
今までの不動産業界は、不動産会社間しか情報が共有されなかったため、消費者は不動産会社から提供される一部の情報しか入手できませんでした。
消費者にとっては透明性が低いため、不動産会社に騙されるリスクを伴いながら取引を行うのが実態でした。

不動産業界の実態に対し、2006年に国土交通省は「不動産市場の信頼・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図ること」を目的とした不動産取引価格情報の公開を指導。透明性を向上させて取引を活性化させる目的の指導でしたが、依然として情報が公開されていませんでした。
そこで登場したのが不動産テックです。

不動産テックで消費者も情報を共有できるようになったため、透明性の高い取引が実現可能となりました。
アメリカでは不動産テックが当たり前となっています。
一般消費者もMLS（Multiple Listing Service）という不動産業者が情報を提供するサイトにアクセスできます。

情報の透明性が高いため、不動産取引が日本より活発に行われているのが現状です。
進んでいるアメリカに対して、日本の不動産業界が抱えている課題については次章で解説します。

日本の不動産業界が抱えている課題

日本の不動産業界は、以下の3つの点に課題を抱えています。

情報の不透明性
デジタル化の遅れ
データベースの構築

それぞれの課題について詳しく見ていきましょう。

海外に遅れをとっている「情報の不透明性」

買主と売主の両方が平等な取引とは、両者が同じ情報に基づいて取引を行うことです。海外の不動産業界は、買主も売主も同じ情報を入手できるため、平等な取引が可能となっています。

しかし、日本の不動産業界は不動産会社が多くの情報を握っており、消費者はその一部しか入手できません。
このような状況を「情報の非対称性」と呼びます。

買主と売主の両方が平等な取引を行うためには、双方が同じ情報を入手できるようになることが重要なので、
日本でも全国の物件情報を入手できるレインズが導入されました。

しかし、レインズにアクセスできるのは基本的に不動産会社だけで消費者はアクセスできません。
そのため、依然として情報の非対称性が残ったままになっています。

情報が一部だけで、平等な取引を行えないという課題が解決されないまま、長い月日が経過しました。

不動産テックにおける日本最大の課題「デジタル化の遅れ」

不動産業界では、一定のルールに基づいて取引を行うように宅地建物取引業法というルールを定めています。
しかし、このルールのせいでデジタル化が遅れていると言っても過言ではありません。

宅地建物取引業法の第35条には、宅地建物取引士が主任者証を見せて口頭・書面で重要事項を説明することが義務化されています。
オンライン手続きが進んでいる昨今の流れを踏まえて、不動産業界も2017年から非対面での取引を可能にするIT重説の運用を国土交通省が実験的に開始しました。

しかし、依然としてIT重説が不動産業界で取り入れられる動きは活発化しておらず、不動産テックの認知度も低いままなのが現状です。

充実した「データベースの構築」

空き家数と空き家率は過去最高を更新し、空き家の増加は社会問題として扱われるようになりました。

アメリカでは中古住宅の取引が盛んですが、日本は盛んではありません。
その背景には、不動産の取引履歴や維持・管理状況、リフォーム履歴、成約価格などのデータが集約されていないという現状が挙げられます。

中古住宅の取引を盛んにするために、2018年に「安心R住宅」と一定の基準を満たした中古物件を認定して、
中古住宅の印象改善を国土交通省が図るようにしました。

しかし、データが集約されていないという根本が解決していないのであまり大きな効果は得られていません。
レインズの取引状況の登録制度を導入するなど、データベースの充実化に取り組んでいます。

不動産テックの必要性

日本と比較すると、海外は消費者にも広く情報が公開されており情報の透明性が高いため、中古住宅の取引も活発に行われています。
日本も透明性の高い情報を広く公開できるようになれば、中古住宅の取引も盛んに行われるようになるため、空き家問題の改善が期待できます。

そのためには、閉鎖的かつ古い不動産業界の体制を根本から変えなくてはなりません。
不動産テックで情報を入手しやすい体制を築き上げることが、不動産業界を大きく変化させる上で必要不可欠と言えるでしょう。

不動産テックの可能性

不動産テックの登場で変化を求められる不動産業界ですが、今後不動産業界はどうあるべきなのでしょうか？

変化する不動産業界のあり方と不動産テックの市場規模について詳しく見ていきましょう。

変化する不動産業界のあり方

不動産業界は他の業界と比べて1社あたりの社員数があまり多くありません。
1～4人程度の小規模の事業所が多く、実験的に不動産テックを取り入れる余裕はほとんどないと言えます。

そのため、小規模の事業所ではなく、実験的に不動産テックを取り入れる余裕のある大手不動産会社が情報を発信していくことが重要です。
大手不動産会社が不動産テックを利用することで得た恩恵や活用方法などを広く発信すれば、中小の事業所も追随しやすくなります。
不動産業界全体が不動産テックに興味を持てば、さらに新しいアイデアが生まれる可能性があるため、業界の大きな変革が期待できるでしょう。

不動産テックの市場規模

日本では真新しい不動産テックですが、アメリカでは2014年に不動産テック関連のベンチャー企業が累計資金調達額を初めて
10億ドル突破したことをきっかけに注目を集めるようになりました。
Compass（コンパス）、Opendoor（オープンドア）、Zillow（ジロー）、Redfin（レッドフィン）などが急速に成長しました。
現在この4社は、GAFA（Google、Apple、Facebook、Amazon）を真似てZORC（ゾーク）と呼ばれています。

日本も、不動産テック協会が作成したカオスマップの第6版によると、国内の不動産テック関連のビジネス・サービスは全部で352件となっており、3年前の第1版の80件から大幅に増加しています。

不動産業界の市場は40兆円もの巨大市場です。
2019年に国内初の不動産テック特化型ファンドが設立されるなど、不動産テックが今後大きく躍進することが期待されていると言えるでしょう。

不動産テック市場を網羅した「カオスマップ」

※クリックで拡大表示

出典：一般社団法人不動産テック協会ホームページ「不動産テックカオスマップ第4版」

不動産カオスマップとは、下記の掲載ガイドラインに従って作成された不動産テック関連企業の一覧です。

AI（人工知能）、IoT、ブロックチェーン、VR/AR、ロボットなど、現時点において先進的なテクノロジーを活用しているビジネスまたはサービス
一般的なITやビッグデータを活用することによって、従来（インターネット普及以前）にはなかった新しい価値や顧客体験をつくりだしているビジネスまたはサービス
一般的なITやビッグデータを活用することによって、従来（インターネット普及以前）にはなかった新しいビジネスモデルや収益モデルを実現しているビジネスまたはサービス
一般的なITやビッグデータを活用することによって、既存の業界課題の解決や商習慣・慣例を打破しているビジネスまたはサービス
一般的なITやビッグデータを活用することによって、オンラインプラットフォームを実現しているビジネスまたはサービス

【カテゴリ別】不動産テックを支える最新テクノロジー

不動産テックを支える最新テクノロジーは、以下の12個のカテゴリに分けられます。

VR・AR
IoT
スペースシェアリング
リフォーム・リノベーション
不動産情報
仲介業務支援
管理業務支援
ローン・保証
クラウドファンディング
価格可視化・査定
マッチング
物件情報・メディア

それぞれのカテゴリについて詳しく見ていきましょう。

VR・AR

VR・ARとは、VRやARの機器を活用するまたはVRやAR化のためのデータ加工に関連するサービスです。

不動産業界においては、VRを取り入れることで実際に現地に足を運ばずに内覧を行うことが可能です。内覧は物件購入を決める上で重要な作業の1つですが、手間と時間がかかります。

それをオンラインでいつでもできるようになれば、物件購入者の負担を軽減できるだけでなく、不動産会社は契約の機会損失を防ぐことが可能です。

また、ARを取り入れることで対象物件の間取りを3Dで再現できるようになります。さらに家具や家財の配置をシミュレーションすれば、入居後のギャップを減らせるため、トラブルを未然に防げるでしょう。

IoT

IoTとは、ネットワークに接続されるデバイスまたは機械から得た情報を分析するサービスです。

例えば、インターネットとものを連動させることにより、証明やエアコンのオン・オフ、遠隔操作による鍵の施錠・開錠などが可能になります。

これによって入居者の利便性が向上するほか、デバイスで開錠・施錠を行うスマートロックを導入していれば内覧時の立会いが不要になるため、スケジュール調整といった手間を省くことが可能です。

IoTによってセキュリティ面に強い不動産であることを強調できれば、他の物件との差別化も図ることができるでしょう。

スペースシェアリング

スペースシェアリングとは、不動産または空きスペースをシェアするまたはマッチングを行うサービスです。

例えば、三井不動産は2017年からシェアオフィス事業に参入しています。2018年の多拠点型のシェアオフィス「SHARE」、24時間入室できるサービスオフィス「FLEX」、宿泊も可能なワークスペース「STAY」の3つです。

これらのシェアオフィスを全国展開しており、今後さらにシェア拡大、新規参入などが期待されています。

リフォーム・リノベーション

リフォーム・リノベーションとは、工事の企画施工または業者とのマッチングを提供するサービスです。

例えば、これまでのリフォーム・リノベーションには、各工程で複数の業者が関与しており、不明瞭な部分が多く、打ち合わせに時間と手間がかかるというデメリットがありました。

しかし、「リノベ不動産」のように資金計画からアフターサービスまでの各工程をワンストップで実現できる企業も登場したことで、消費者がより充実したサービスを選択できるようになりました。

不動産情報

不動産情報とは、物件情報ではなく、不動産に関連するデータを提供または分析するサービスです。

不動産は登記簿謄本や物件概要書、修繕費に関する書類、家賃表といったように、紙ベースのデータが多く、それぞれが異なるデータ形式なので管理しにくいという課題がありました。

「ceret（セレット）」では、これらのデータを一元管理できるようになったため、業務にかかる手間を大幅に軽減できるようになりました。

仲介業務支援

仲介業務支援とは、売買仲介や賃貸仲介を支援するサービスです。

今まで店舗への問い合わせがあってから内覧の調整と、不動産業界には無駄な作業が多く潜んでいました。

しかし、「OHEYAGO（オヘヤゴー）」では、内見予約から申し込みまでの一連の手続きを全てスマートフォンで完結できるようになりました。

消費者・不動産会社ともに煩わしい問い合わせの対応にかかる手間も省けるようになったため、双方にとってWIN-WINと言えるでしょう。

管理業務支援

管理業務支援とは、不動産会社が扱う様々な管理業務の効率化を図るためのサービスです。

例えば、家賃滞納者への督促・回収業務、入居者のクレーム対応などは、管理会社にとって大きな負担です。これらの業務を代行してくれるまたは手間を軽減してくれるサービスを提供するのが管理業務支援です。

必要な業務だけに専念できるため、業務効率を大幅にアップできるでしょう。

ローン・保証

ローン・保証とは、ローンや保証サービスの提供や仲介、業者の比較情報を提供するサービスです。

例えば、不動産売買ではローンを契約できるかどうかによって、成約の可否が変わってきます。
「モゲチェック」では、年収や年齢などの情報に基づいて住宅ローンのシミュレーションを行ってくれます。
借入可能額がどのくらいなのか分かれば、購入できる物件を絞ることが可能です。

また、数多くの住宅ローンからおすすめのものを提案してくれる、住宅ローンの見直しを提案してくれるのも魅力と言えるでしょう。

クラウドファンディング

クラウドファンディングとは、WEBプラットフォームで資金を集めて不動産への直接投資または企画と提供者をマッチングさせるサービスです。

例えば、「クラウドリアエルティ」では、自らが起案者になることが可能です。プロジェクト名や目標金額、想定利回り、想定運用期間などの情報を掲載して資金提供者を募集します。
クラウドファンディングと不動産が結びついたことで、不動産投資がさらに身近なものになりつつあります。今後もこのような企画が次々と増えてくるでしょう。

価格可視化・査定

価格可視化・査定とは、ビッグデータから不動産価格や賃料の査定、将来の見通しなどを提供するサービスやツールです。

例えば、「Gate. Market Survey（ゲートマーケットサーベイ）」では、1億以上の不動産のビッグデータに基づいて、エリアごとの人口推移や賃料、物件数などの情報を提供してくれます。
物件の購入可否の判断に役立つため、成約率アップが期待できるでしょう。

マッチング

マッチングとは、シェアリングやリフォーム・リノベーションを除いた、買主と売主、貸主と借主、労働力と業務などをマッチングさせるサービスです。

例えば、「テナンタ」では、テナントを探している個人・法人と物件オーナーのマッチングを行っています。個人・法人の出店ニーズを可視化することで、顧客開拓にもつながるでしょう。

物件情報・メディア

物件情報・メディアとは、物件情報を提供するサービスまたはプラットフォーム、広義では不動産に関連するメディア全般です。
SUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトまたは「SUMAVE（スマーブ）」という不動産テックに特化した情報サイトなどが挙げられます。
不動産テックに関する情報収集はなかなか容易ではありませんが、SUMAVEによって最新ニュースや海外情報、実証データなどを入手できるようになりました。