内見を増やし入居率を上げる
空室対策12選をご紹介

効果的な空室対策を行うポイント

空室対策であれば、どのような方法でも効果が期待できるわけではありません。効果的な空室対策を行うには以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

• 自社物件の現状把握
• 周辺物件との差別化
• 家賃を下げるのは最後の手段

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

自社物件の現状把握

効果的な空室対策には、適切な募集方法を選択することが欠かせません。適切な募集方法を選択するためには、自社物件の現状を把握することが大切です。

例えば、内見が少ないケースでは、募集方法に何かしらの問題がある可能性が高いです。一方で、募集方法に問題がないにもかかわらず空室が埋まらないケースでは、内装の劣化や設備の古さなどのように物件の状態が影響している可能性が考えられます。

物件の立地条件やニーズを把握すれば、どのような募集方法が効果的なのか、空室の原因がどこにあるのかを判断しやすくなるでしょう。

周辺物件との差別化

空室を埋めるには、多数掲載されている賃貸物件の広告の中から自社の物件を選んでもらう必要があります。つまり、周辺物件と比較して優れている点や魅力的な点を伝えて差別化を図ることが重要なのです。

周辺物件との差別化を図るには、周辺の物件調査が欠かせません。周辺の物件と比較して、有利になる情報が見つかった場合はそれらをアピールする、ない場合は差別化を図ることで空室対策につながるでしょう。

家賃を下げるのは最後の手段

周辺物件よりも家賃を低くすることも差別化の1つです。家賃負担を少しでも抑えたいと考える入居希望者も多く、家賃設定を下げることで需要確保が期待できます。

しかし、空室対策として家賃の値下げを最初に選択することはおすすめしません。その理由は、安易に家賃を減額した場合、収益が悪化する可能性があるためです。

空室の要因として、募集方法が合っていない、設備が古い、入居条件が厳しいなどが挙げられます。これらの原因を特定・解決し、様子を見ても効果がなかった場合の最終手段として家賃の値下げを選択しましょう。

【内見を増やす】空室対策アイデア4選

空室を埋めるためには、まず内見者を増やさなければなりません。そのため、まずは内見を増やせるようなアイデアを見ていきましょう。

内見を増やす空室対策として、以下の4つのアイデアが挙げられます。

• 物件情報を充実させる
• 内見をしやすくする
• 敷金・礼金を下げる
• フリーレントの導入

それぞれのアイデアを詳しく説明していきます。

1．物件情報を充実させる

物件情報が掲載されているページには、物件写真や設備、近隣の公共施設、学校やスーパー、コンビニなどの日常生活に欠かせない施設などが記載されています。

情報が不十分な場合は、物件の魅力が伝わらず、内見につながらない可能性があります。ページの物件情報を充実させれば、興味を持ってもらいやすくなることによって内見増加が期待できるでしょう。

2．内見をしやすくする

内見では、不動産会社が立ち会うのが一般的です。不動産会社とスケジュールを調整しなくてはならず、気軽に空き時間に立ち寄ることは基本的にできません。内見増加には、内見のハードルを下げることが重要です。

例えば、スペアキーを管理会社に預ける、キーボックスを設置して希望者がいつでも自由に内見できる環境を整えれば、内見のハードルが下がることによって内見増加が期待できます。

また、不動産会社の営業マンが現地を訪れる必要がないため、営業マンの負担軽減にもつながるでしょう。

3．敷金・礼金を下げる

敷金・礼金を下げることで、内見増加が期待できます。家賃を下げた場合、毎月得られる収入が減少することで収益が悪化する恐れがあるので注意が必要です。

しかし、敷金・礼金を下げる場合、一時的な収入は減少するものの、家賃はそのままなので収益悪化の影響を抑えられます。

敷金・礼金ゼロの物件が増えていることを考えると、初期費用が高くなる物件は内見にすら進めない可能性が高いです。そのため、敷金・礼金を下げて興味を持ってもらうことが内見増加に欠かせないでしょう。

4．フリーレントの導入

フリーレントとは、入居から一定期間の家賃設定を無料にすることです。例えば、1か月のフリーレント期間が設定されている賃貸物件では、入居後1か月の家賃を支払う必要がありません。費用負担を抑えられるため、物件への興味関心が高まることで内見増加が期待できます。

家賃を得られない期間があることで損をしていると感じる方もいることでしょう。しかし、長期的な目線では契約に至れば数年間住んでもらえる可能性が高いため、効果的な空室対策となります。

【入居率を上げる】空室対策アイデア4選

内見を増やせても、契約に至らなければ意味がありません。内見を増やす工夫とともに入居率を上げる工夫を取り入れることも重要です。

入居率を上げる空室対策として、以下の4つのアイデアが挙げられます。

• 内見準備をしっかり行う
• 共用部分を清掃する
• モデルルームを作る
• 入居条件を緩める

それぞれのアイデアを詳しく見ていきましょう。

1．内見準備をしっかり行う

内見時の第一印象は、契約に大きく影響します。そのため、内見後の入居率を上げるためには、室内を綺麗に清掃する、カーテンを開けたり電気をつけたりして部屋を明るくすることが重要です。

また、スリッパやウェルカムボードなどを設置して、歓迎ムードで第一印象を良くすれば、内見後の入居率の上昇が期待できるでしょう。

2．共用部分を清掃する

内見時に入居希望者が確認しているのは、室内だけではありません。エントランスやエレベーター、駐車場、ゴミ捨て場などの共用部分も確認しています。

上記のような共用部分の清掃がきちんと行き届いている場合、管理がしっかりしている賃貸物件であるという印象を抱きます。安心感から内見後の入居率の上昇につながるでしょう。

3．モデルルームを作る

内見時には、家具が設置されていない部屋を見学するのが一般的です。しかし、何も設置されていない場合、入居後の生活をイメージしにくいというデメリットがあります。

モデルルームのように家具を設置していれば、家具を配置した際の広さや生活をイメージしやすくなります。特に賃貸物件ではモデルルームを作ることは少なく、具体的な生活をイメージしやすくなることで、内見後の入居率上昇が期待できるでしょう。

4．入居条件を緩める

賃貸物件の中には、トラブル防止の観点で高齢者や外国人などを入居対象から除くといったように入居条件を設けているケースも少なくありません。

しかし、入居率を上昇させるには、昨今の状況の変化を考慮し、入居条件を緩和させることも重要となってきます。

高齢者を受け入れる

高齢者の入居を拒否する主な理由として、収入が不安定で家賃滞納のリスクが高い、年齢や病気などによって死亡するリスクが高いことなどが挙げられます。

高齢化によって人口に占める高齢者の割合が今後も増える可能性が高いにもかかわらず、高齢者を受け入れる賃貸物件は多くありません。

高齢者を受け入れれば、入居率の上昇が期待できます。しかし、高齢者を受け入れるということは、リスクが高くなるということなので、身元引受人の有無、定期借家契約を締結するといった工夫をしましょう。

外国人を受け入れる

外国人の入居を拒否する主な理由として、言葉や生活習慣などが違うことで生じるトラブル、収入が不安定で家賃滞納のリスクが高いことなどが挙げられます。

外国人が多く暮らす日本では、外国人の需要が年々上昇しています。高齢者と同様、外国人を受け入れる賃貸物件は多くありません。

外国人を受け入れれば、入居率の増加が期待できます。しかし、外国人を受け入れるということは、リスクが高くなるということなので、日本語を話せるか、保証会社をつけるといった工夫をしましょう。

【魅力ある物件にする】空室対策アイデア4選

魅力ある物件にすることも、空室対策には欠かせません。魅力的な物件にする空室対策として、以下の4つのアイデアが挙げられます。

• インターネットの無料化
• 宅配ボックスの設置
• セキュリティ設備の強化
• リフォームを行う

それぞれのアイデアを詳しく解説していきます。

1．インターネットの無料化

賃貸物件の入居者は、毎月の家賃や共益費だけではなく、水道光熱費やインターネットの通信費などを支払う必要があります。しかし、インターネットの無料化を導入している賃貸物件では、入居者は毎月の費用負担を抑えることが可能です。

また、入居や退去時の契約や解約を必要としません。賃貸物件の満足度調査で「インターネットの無料化」は上位にランクインしており、これらを導入することには物件の魅力の一つにつながるでしょう。

2．宅配ボックスの設置

宅配ボックスとは、不在時に荷物が受け取れるボックスのことです。宅配ボックスが設置されていない場合、再配達を依頼する、保管先に取りに行かなくてはなりません。

特に単身者や共働きのファミリー層は家を不在にする時間が長く、宅配ボックスの有無は物件選びに大きく影響する可能性があります。

昨今はトラックドライバーの時間外労働に規制を加える物流の2024年問題という社会的問題も生じています。宅配ボックスを設置すれば、社会的問題に対応できるだけでなく、入居者の利便性を高めることは物件の魅力にもつながるでしょう。

3．セキュリティ設備の強化

特に一人暮らしの女性や小さなお子さんがいるファミリー層では、セキュリティ設備が充実しているかどうか重視しているという方も少なくありません。

例えば、不審者の侵入を防ぐだけでなく、勧誘や訪問セールスなどを遠ざけるエントランスのオートロックの導入、防犯カメラやモニター付きインターフォンなどの設置が挙げられます。

セキュリティ設備を充実させることは入居者の安心感につながるため、物件の大きな魅力につながるでしょう。

4．リフォームを行う

建築当初はニーズを満たしていても、築年数の経過とともにニーズに合わなくなる物件も少なくありません。ニーズに合っていない物件をそのまま運用しても入居が見込めない可能性が高いため、リフォームを行うのも選択肢の1つです。

例えば、和室の需要は少なくなっており、リフォームでフローリングに変更することで需要が期待できます。しかし、リフォームには当然費用が発生します。

リフォームを実施しても建物の築年数は変わりません。賃貸物件として利用できる年数、リフォームの費用、家賃設定の上乗せがいくらまで可能かなどを総合的に判断することが大切です。場合によってはリフォームを簡単に済ませて、家賃設定を変えないほうが費用対効果を高められるでしょう。

結局どの空室対策を選ぶべきか

空室対策は数多くありますが、最適な空室対策は物件ごとに異なります。状況に合った空室対策を選ぶことが重要であるため、空室対策を選ぶ際のポイントを把握しておくことが大切です。

空室対策を選ぶ際のポイントとして、以下の2つが挙げられます。

• 空室率の程度から考える
• 予算から対策を考える

それぞれのポイントを詳しく説明していきます。

空室率の程度から考える

空室率の程度によって空室対策の緊急性が違ってきます。例えば、空室率が年平均1割程度の場合は緊急性が低く、築年数の経過した物件で半分以上が空室の場合は緊急性が高いです。

緊急性が低いケースでは共用部の清掃や内覧時の工夫などの簡単な対策での改善が期待できますが、緊急度が高いケースではリフォームのような抜本的な対策が必要になる可能性があります。

緊急性が高い物件でも、入居者が自由にDIYできる賃貸物件に切り替える、入居条件を高齢者や外国人などに広げるといった対策を練れば、費用をかけずに入居率を高められるでしょう。

予算から対策を考える

予算によって選択できる空室対策が異なります。例えば、予算をあまり用意できないケースでは敷金や礼金を無料にする、高齢者や外国人を受け入れるなどです。

一方、予算を十分に用意できるケースではリフォームで抜本的な対策を行う、宅配ボックスを設置するなどの差別化を図るといった対策が挙げられます。

予算を用意できる場合でも効果の期待できない対策を選択しては意味がありません。費用対効果を考えながら状況に合った空室対策を選択しましょう。

不動産業界を深く知ったうえで空室対策を

不動産投資では、社会の変化の影響だけでなく不動産業界の変化の影響も受けます。そのため、不動産投資の収益を安定させるためには、少子高齢化といった社会状況の変化だけでなく、需要と供給のバランスといった不動産業界の変化について把握しておくことが欠かせません。

不動産会社が社会状況の変化や不動産業界の変化についての理解を深め、それらを踏まえた最適な空室対策を提案できるようになれば、管理業務だけでなく、売却や建築などの案件相談につながるかもしれません。

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まとめ

不動産投資では空室リスクを伴います。空室リスクを少しでも軽減するためには、空室対策が欠かせません。空室対策にはいくつか種類がありますが、最適な手段は状況によって異なります。

空室対策の緊急性がどのくらいなのか、予算を十分確保できるのかなどを踏まえながら、状況に合った対策を提案することが大切です。

また、状況に合った空室対策を提案するには、社会の状況変化や不動産業界の変化などを把握しておくことも重要です。

不動産市場のニュースに耳を傾ける、セミナーに参加するなどして、情報のアップデートを心がけましょう。