不動産ビジネスの種類と
始め方のポイント

はじめに

不動産業界で働いている人や他の業種の会社に勤務している人の中には、不動産でビジネスを始めたいと考えている人も多いと思います。

しかし、不動産業界の未経験者が不動産ビジネスに挑戦することはリスクが高く、失敗を未然に防ぐためにも不動産業界のビジネスモデルや特徴などをよく理解してから始めることが重要です。

この記事では、不動産ビジネスを始めたいと考えている人に不動産業界のビジネスモデルや特徴などを解説します。

不動産業界のビジネスモデル

不動産業界と一口に言っても、ビジネスモデルは多種多様です。そのため、不動産ビジネスを始める場合には不動産業界にどのようなビジネスモデルがあるのか、それぞれの違いを事前に把握しておくことが重要です。

不動産業界には、主に以下の4つのビジネスモデルがあります。

• 不動産開発業
• 不動産仲介業
• 不動産管理業
• 不動産賃貸業

それぞれのビジネスモデルについて詳しく見ていきましょう。

不動産開発業

不動産開発業を手掛けている業者はデベロッパーと呼ばれており、三井不動産や三菱地所、住友不動産などが該当します。

上記のようなデベロッパーはオフィスビルや商業施設、分譲マンションなどの開発を手掛けており、完成後は分譲（販売）または賃貸することによって売却益または家賃収入を得ます。

不動産開発業では、周辺環境や需要の調査、地主との交渉で土地を取得し、プロジェクトの企画・立案までを担当。

企画・立案に基づきながらデザインや設計を行うのは建設会社や設計事務所、分譲（販売）を行うのは不動産販売会社、賃貸を行うのは不動産管理会社といったように、複数の不動産会社と協力しながらプロジェクトを成功に導きます。

不動産仲介業

不動産仲介業とは、不動産の売買や賃貸の仲介業務です。例えば自宅を売買する際や賃貸物件を借りる際の相談先が不動産仲介業を手掛けている不動産会社です。

不動産仲介業では、仲介を成立させた報酬として得られる仲介手数料が収入源ですので、不動産開発業のような大きな利益は基本的に期待できません。

しかし、不動産開発業は資金力がなければ土地を取得できませんが、不動産仲介業は持ち出しがほとんどなく不動産業が初めてという人でも取り組みやすいと言えます。

また、不動産仲介業はフランチャイズも多く展開しており、不動産業の経験がない人でも安心して取り組める環境が整っているのも他のビジネスモデルとは大きく異なります。

不動産管理業

不動産管理業とは、賃貸物件の入居者の募集や家賃の集金、クレーム対応、建物の修繕、退出後の敷金精算やリフォームなどの賃貸経営に欠かせない業務です。

不動産仲介業と同様、管理の依頼を受けて業務に取り組むことで得られる毎月の管理委託費が収入源ですので、不動産開発業のような大きな利益は基本的に期待できません。

地域や物件規模、業務内容などによって多少の違いがありますが、委託さえ受けられれば毎月安定した収入を確保できるのが特徴です。

バブル崩壊や長引くデフレの影響を受けて不動産開発の継続が困難になりつつある中で、既存の不動産価値を高めつつ活用していくストックビジネスの不動産管理業に切り替える業者も増えています。

不動産賃貸業

不動産賃貸業とは、賃貸物件のオーナーとして、所有する土地や建物などの不動産を賃貸して賃料収入を得るビジネスモデルです。

不動産賃貸業の場合も、不動産の借主が毎月支払う賃料が収入源ですので、不動産開発業のように大きな利益は基本的に期待できません。しかし、不動産管理業と同様、不動産の借主さえ確保できれば毎月安定した収入を確保できるのが特徴です。

不動産賃貸業は、住宅を賃貸する貸家業と事務所や店舗などを賃貸する貸事務所業に分類されます。貸家業は半数以上を個人が手掛けるのに対し、貸事務所業は半数以上を法人が手掛けるという違いがあります。

不動産ビジネスで起業するなら「賃貸業」か「仲介業」

不動産業のビジネスモデルは4つありましたが、どれを選べばいいか分からないという人も多いと思います。自分に合っていないビジネスモデルを選んだ場合、大きな損失を抱える可能性もあります。

そのため、不動産ビジネスで成功するためにも、自分に合ったビジネスモデルを選択することが不可欠です。不動産ビジネスで起業するなら「賃貸業」と「仲介業」の2つをおすすめします。

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

副業で始められるのは「賃貸業」

不動産業のビジネスモデルの中でも賃貸業をおすすめする理由は、起業のハードルが他と比べて低く、本業と両立しやすいためです。

不動産ビジネスを始めるかどうか考えている人の中には、不動産ビジネスが成功するか不安に感じている人も多いと思います。

不動産賃貸業であれば管理や運営をアウトソーシングできるため、業務を全て自身で行う必要はありません。副業感覚で取り組めるため、給与所得を確保しながら不動産ビジネスを始めたい人にはおすすめです。

不動産業を始めるなら「仲介業」

賃貸業とともに仲介業をおすすめする理由は、積極的に取り組むことで仲介によって得られる収入を増やせるためです。

副業感覚で取り組める賃貸業とは違い、仲介業は自ら主体となって取り組まなくてはなりません。そのため、精神的・肉体的な負担は賃貸業よりも大きくなりますが、成功した場合の見返りが大きいのが魅力。

「せっかく起業したからには自分の限界に挑戦して、収入を大幅に増やしたい」という人には不動産仲介業がおすすめです。

不動産賃貸業ビジネスの特徴

不動産賃貸業と不動産仲介業の違いをよく理解しないまま不動産ビジネスを始めると、失敗して大きな損失を抱える可能性があります。

不動産ビジネスの成功率を高めるためにも、双方の違いだけでなく、メリットとデメリット、どのような人が向いているのかをよく理解してから自分に合った方法を選ぶことが重要です。

まずは不動産賃貸業のメリットとデメリット、向いている人について詳しく見ていきましょう。

不動産賃貸業ビジネスのメリット

不動産賃貸業ビジネスのメリットは以下の4つです。

• 初心者でも始めやすく副業としてできる
• 事務所がなくてもできる
• 毎月安定的な収入が入る
• 管理や運用などをアウトソースできる

初心者でも始めやすく副業としてできる

不動産賃貸業は特別な資格を必要としません。そのため、不動産業界で勤務したことがないという初心者でも始めやすいというメリットがあります。

他のビジネスモデルのように専業として取り組む必要はなく、副業として取り組めることも大きなメリットと言えるでしょう。

事務所がなくてもできる

不動産賃貸業の場合、営業拠点が必要になるということは基本的にありません。そのため、事務所がなくても事業を始めることが可能です。

自宅の1室を事務所にしても問題ないため、ランニングコストを抑えられるでしょう。

毎月安定的な収入が入る

不動産賃貸業は、借主さえ継続的に確保できれば毎月安定的な収入が入ってきます。

一度借主が見つかれば長期的な契約となるケースが多いため、収入が不安定になるという心配もほとんどないでしょう。

管理や運営などをアウトソースできる

不動産賃貸業では、賃貸物件の管理や運営などを行う必要がありますが、ほぼ全てをアウトソースすることが可能です。

起業は精神的・肉体的な負担が大きいものと思っている人も多いかもしれませんが、アウトソースすることで負担を軽減できるでしょう。

不動産賃貸業ビジネスのデメリット

不動産賃貸業ビジネスのデメリットは以下の3つです。

• 勉強する必要がある
• 1度に入るお金が少ない
• 物件か土地を購入するため借入金が発生する

勉強する必要がある

不動産賃貸業は初心者でも始めやすいのが魅力ですが、知識が全くないまま始めた場合、需要の期待できない物件を購入して大幅な損失を抱える可能性も。

そのため、失敗を防ぐためにも、どのような物件であれば安定した需要が期待できるかといった知識を勉強で身につける必要があります。

1度に入るお金が少ない

不動産賃貸業で得られる賃料収入は、物件価格に対して年5％程度です。月に換算すれば1％を下回ります。

また、賃料収入の全てが収入になるわけではないという点にも要注意です。管理をアウトソースする場合には管理委託費、固定資産税や都市計画税、修繕費などのランニングコストを引いた残りが収入になるという点も理解しておきましょう。

物件か土地を購入するため借入金が発生する

既に物件や土地を取得しているケースを除いて、ほとんどのケースで物件や土地を購入するために銀行からの借入金が発生します。

借入金は家賃収入の有無に関係なく毎月決まった額を返済しなくてはなりません。空室が生じた場合は貯金や給与を返済に充てなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。

不動産賃貸業ビジネスに向いている人の５つの特徴

不動産賃貸業ビジネスに向いている人の特徴は以下の5つです。

• サラリーマンを続けたい
• 少なくても安定的な収入が欲しい
• 自己資金があまりないる
• 勉強することに抵抗がない
• Webサイトのアクセス解析ができる人

①サラリーマンを続けたい

不動産賃貸業は管理や運営などをアウトソーシングできるため、本業と両立しつつ取り組むことが可能です。

そのため、サラリーマンとして勤務を続けたいという人に向いています。

②少なくても安定的な収入が欲しい

不動産賃貸業は1度に入る収入が少ないですが、継続的・安定的に入る可能性が高いと言えます。

そのため、少なくても安定的な収入を確保したい人に向いているでしょう。

③自己資金があまりない

不動産開発業も多額の初期投資を必要としますが、不動産賃貸業よりも信頼性は低く、なかなか銀行の融資を受けにくいと言えます。

一方で、不動産賃貸業は銀行の融資を受けながら始められる可能性が高いため、自己資金があまりない人にも向いています。

④勉強することに抵抗がない

需要の期待できる物件を取得する、安定的な賃料収入を継続的に得るためには、不動産賃貸業に関する知識を身につけるだけでなく、常に新しい知識を取り入れていくことが必要です。

そのため、勉強することに抵抗がない人に向いているでしょう。

⑤Webサイトのアクセス解析ができる人

管理や運営をアウトソースしている人は問題ありませんが、自ら管理や運営も行っている場合はWebに関する知識も必要です。

何がどのようにプラスに働いて問い合わせにつながったかといったアクセス解析ができる人も不動産賃貸業に向いています。

不動産仲介業ビジネスの特徴

続いて不動産仲介業のメリットとデメリット、向いている人を詳しく見ていきましょう。

不動産仲介業ビジネスのメリット

不動産仲介業ビジネスのメリットは以下の4つです。

• 仕入れにお金がかからない
• 手数料を自分で決められる
• 短期で大きく稼げる可能性がある
• 営業スキルを活かせる

仕入れにお金がかからない

不動産賃貸業は既に不動産を所有している場合を除いて、不動産を取得するための資金が必要です。

一方、不動産仲介業は不動産を仕入れる必要がなく、仲介の依頼を受けられるかどうかにかかっているため、初期投資を抑えられるのがメリットと言えます。

手数料を自分で決められる

不動産仲介業は仲介を成立させた際に得られる仲介手数料が主な収入源ですが、手数料は宅地建物取引業法に上限があらかじめ定まっているものの、その範囲内であれば自由に設定できます。

安く請け負って数で勝負する、上限いっぱいで付加価値で勝負するといった戦略を練れるのも不動産仲介業の魅力です。

短期で大きく稼げる可能性がある

不動産賃貸業は1度に得られる収入が少ないですが、特に不動産仲介業の売買の場合は得られる仲介手数料が「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限なので1度に得られる収入が大きいという違いがあります。

1度仲介を成立させれば100万円以上の報酬を得ることも可能なので、短期で大きく稼げるのが不動産仲介業の魅力と言えるでしょう。

営業スキルを活かせる

不動産賃貸業では、不動産に関する知識も求められますが、知識が豊富な人よりも営業スキルの高い人の方が契約締結に有利と言えます。

そのため、前職が不動産業ではなく他の業種の営業だったという人でも、十分活躍が期待できるでしょう。

不動産仲介業ビジネスのデメリット

不動産仲介業ビジネスのデメリットは以下の4つです。

• 開業資金を準備する必要がある
• 広告宣伝の費用が必要
• 安定した収入は保証されない
• 自分が動かなくてはいけない

開業資金を準備する必要がある

不動産仲介業を始める場合は、供託所に営業保証金を納めなくてはなりません。主たる事務所は1,000万円、従たる事務所は事務所ごとに500万円です。

保証協会に加盟した場合にも、協会に対して主たる事務所は60万円、従たる事務所は事務所ごとに30万円の分担金を納めなくてはなりません。開業資金の負担が大きいという点に注意が必要です。

広告宣伝の費用が必要

不動産仲介業はいかに多くの依頼を受けられるかにかかっています。そのため、依頼を獲得するために広告宣伝の費用をかける必要があります。

広告宣伝費用をかけるほど認知度は高まりますが、必ずしも依頼につながるとは限らないため、費用対効果をよく考えなくてはなりません。

安定した収入は保証されない

不動産賃貸業では借主がいれば安定した収入が保証されますが、不動産仲介業は安定した収入を得られるとは限りません。

1度仲介を成立させれば100万円以上の仲介手数料を得られる可能性がある一方、収入が安定しないという点を考慮しつつ経営に臨む必要があるでしょう。

自分が動かなくてはいけない

不動産賃貸業は入居者さえ確保できれば継続的に安定した賃料収入が得られる、管理や運営はアウトソースも可能なので、自ら行動しなくても収入を確保できます。

しかし、不動産仲介業は売主・買主、貸主・借主を確保して契約を締結する必要があり、広告を駆使しながら積極的に行動しなくてはなりません。

不動産仲介業ビジネスに向いている人の5つの特徴

不動産仲介業ビジネスに向いている人の特徴は以下の5つです。

• 独立志向が強い
• 営業力がある
• 短期で大きく稼ぎたい
• Webの知識や経験がある人

①独立志向が強い

不動産賃貸業は自分が積極的に動かなくても事業が成立するため、起業したと実感しにくいと言えます。

不動産仲介業は自分が積極的に動かなくてはならず、自分の意思で全てを決定するため、独立志向が強い人に向いているでしょう。

②営業力がある

不動産仲介業の成功は、仲介の依頼をいかに多く受けられるかにかかっています。

そのため、前職が営業の人や営業スキルの高い人は不動産仲介業に向いています。

③宅建の資格を活かしたい

不動産仲介業では宅地建物取引士という国家資格の保有者が必要不可欠です。

もし宅建の資格を有しているのであれば資格を取得する手間を省けるだけでなく、宅建の資格を活かせるので宅建の資格を活かしたい人にも向いているでしょう。

④短期で大きく稼ぎたい

不動産賃貸業は1度に得られる収入が数万円～数十万円程度と少ないですが、不動産仲介業は数百万円程度の収入を得ることも可能です。

そのため、短期で大きく稼ぎたいと考えている人に向いています。

⑤Webの知識や経験がある人

仲介の仕事を少しでも多く獲得するためには、事務所に来店する人だけでなくネットを積極的に活用しながら広告や問い合わせに対応していかなくてはなりません。

Webの知識や経験がある人はWebを駆使した戦略を立てられるため、不動産仲介業に向いているでしょう。

不動産仲介業で起業するならフランチャイズがおすすめ

不動産仲介業での起業を検討している人には、フランチャイズがおすすめです。フランチャイズとは、本部に加盟料やロイヤルティなどのお金を納める必要はありますが、本部のネームバリューを活かせるため、集客の手間を省けます。

また、本部が開催する研修を受けられる、システムを利用できるため、不動産業が初めてという人も安心して起業しやすいと言えます。

不動産フランチャイズの詳しいメリットについてはこちらの記事にまとめています。
＞＞不動産フランチャイズのメリット・デメリットをご紹介！

LIXIL不動産ショップが起業を手厚くサポート

不動産業でフランチャイズ展開している企業は多く、どのフランチャイズに加盟すればいいか分からない人も多いと思います。

ERA LIXIL 不動産ショップも不動産フランチャイズを展開しており、以下の2つの点からおすすめです。

• 独自の人材育成プログラムでサポート
• 伴走型サポートで日々の営業活動も継続的に支援

それぞれの特徴をご紹介します。

独自の人材育成プログラムでサポート

ERA LIXIL 不動産ショップは、売買・賃貸をはじめとする、コーチング、マネジメントを含む20以上の充実の人材育成プログラムを用意しています。

具体的には、不動産業界で初めて働くという人に向けた接客マナーから不動産の基礎的な知識を学べる研修、売買業務担当や賃貸業務担当などの担当業務ごとに分かれた研修などです。不動産業界が初めてという人でも安心して起業できる体制が整っています。

伴走型サポートで日々の営業活動も継続的に支援

不動産フランチャイズの中には、加盟時のサポートは充実しているものの、加盟後のサポートが不十分という可能性もあります。

ERA LIXIL 不動産ショップはERA本部のスーパーバイザーが加盟店を定期的に訪問して協働方針書に基づいて実施・改善活動をサポートします。

加盟店毎の売上や目標の管理、今後の方針の作成などのサポート、エリアの最新情報の提供など、日々の営業活動を継続的にサポートできる体制を整えております。

まとめ

不動産業はビジネスモデルの種類が多いため、「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも各モデルの違いを事前によく理解しておくことが重要です。

不動産賃貸業や不動産仲介業は不動産業界未経験者でも始められますが、同業が多い中で成功を収めることは容易ではありません。

起業に不安がある人やスタートダッシュを決めたい人はフランチャイズの加盟をおすすめします。