不動産仲介業の市場規模はどれくらい？
今後の動向や課題について解説

はじめに

不動産仲介業への参入を検討している人や業界未経験でこれから開業を検討している人のなかには、市場規模の大きさや今後の動向が気になっている人も多いと思います。

市場規模や動向によっては、参入を踏みとどまった方が良い場合や戦略を練り直す必要が出てくるため、業界の今後の動向や課題などについて理解を深めておくことが大切です。

この記事では、不動産仲介業の市場規模はどれくらいなのか、今後の動向や課題などを解説します。

不動産仲介業の市場規模について

市場規模が縮小傾向にある場合、新規に参入するのはリスクを伴うのであまりおすすめできません。少しでもリスクを軽減するためには、市場規模がどのように推移しているのかを事前に把握しておくことが大切です。

「衣」「食」「住」は人が生活する上で欠かせないものです。不動産は「住」の部分に関連する業種なので、安定した需要が期待できると考えている人も多いことでしょう。

不動産業界は、本当に安定した需要が期待できる市場なのかを知るため、不動産業界全体と不動産仲介業の市場規模がどのように推移しているのかについて、詳しく見ていきましょう。

不動産業界全体の市場規模

財務総合政策研究所の調査結果によると、不動産業界全体の市場規模は2014年に36兆9,811億円でしたが、2018年には46兆5,363億円と市場規模が5年間で約10兆円拡大しました。

不動産業界の市場規模が大きいということが分かりましたが、1社だけが市場を独占している場合には、新規の参入が厳しいと言えます。そのため、不動産業界売上高の上位ランキングも確認しておく必要があります。

上位10社の合計売上高は、約8.6兆円です。残りの約40兆円は他の不動産会社の売上の合計金額であるため、少数の企業が独占する市場ではなく、広く開かれている市場というのが不動産業界の特徴と言えるでしょう。

不動産「仲介業」の市場規模

前述では、不動産業界全体の市場規模について紹介しました。不動産業界は以下のように、不動産取引業と不動産賃貸業の大きく2つに分けられます。

• 不動産取引業：建物・土地売買業、不動産代理業・仲介業
• 不動産賃貸業・管理業：不動産賃貸業、貸家・貸間業、駐車場業、不動産管理業

不動産仲介業は、「不動産取引業」に含まれます。さらに、不動産仲介業はこのなかの「不動産代理業・仲介業」に該当します。不動産代理業・仲介業の2017年の売上は4,2兆円、2018年の売上は4.4兆円と、市場全体の12.5％を占めています。

不動産市場は景気による変動が大きい業界？

不動産業界の市場規模は大きく、大手だけでなく中小にも広く開かれている市場であるため、新規にも十分に参入するチャンスが残っていると言えます。

しかし、不動産市場は景気による影響を受けやすいという点に注意が必要です。例えば、リーマンショックや新型コロナウイルス感染拡大の影響によって経済が停滞した際には、不動産価格が下落しただけでなく、市場の取引が活発に行われなくなりました。

特に、不動産仲介業は仲介を手掛けることによって、売買代金の一部を手数料として得るビジネスモデルです。不景気になった場合、不動産価格の下落や取引が少なくなることによる影響を受けて、売上が減少するリスクが高いということを理解しておきましょう。

不動産業界が抱えている課題

不動産業界は、前途洋々というわけではありません。以下の3つの課題を抱えているため、課題が不動産業界にどのような影響を与えるのかを事前に把握しておくことが大切です。

• 進む高齢化社会
• 少子化と人口減少による影響
• 2022年問題

それぞれの問題について、詳しく説明していきます。

進む高齢化社会

日本は高齢化が年々進行し、人口に占める100歳以上の割合も増えていることで、「人生100年計画」を立てることが求められています。

高齢化が進行することによって不動産業界に与える影響として考えられるのは、高齢者がインフラのしっかり整備された都市部に集中するということです。

その結果、単身世帯の増加で一戸建ての取引が減少し、不動産業界が利益を得られる機会が減るため、限られた需要を奪い合う構図になることが予想されるでしょう。

少子化と人口減少による影響

日本では、高齢化だけでなく少子化による人口減少も深刻な問題となっています。人口が増加傾向にある頃は不動産の需要が多く、不動産の価格上昇が期待できました。

しかし、少子化によって人口が減少すると、需要と供給のバランスが崩れてしまいます。その結果、供給過多が原因による不動産の価格下落の発生が予想されます。

また、全体的な不動産の取引回数が減少することによって、安定した手数料収入を得ることが困難になることも予想されるでしょう。

2022年問題

都市部は地価が高いため、地価に基づいて算出される固定資産税や相続税の税負担が大きくなります。農地を所有している人にも同様の税負担が課された場合、農業の継続が困難になる可能性があります。

そこで導入されたのが、生産緑地です。生産緑地に指定された都市の市街化区域にある農地では、固定資産税の軽減や相続税の猶予が受けられるようになります。

しかし、生産緑地には指定を受けてから30年間売却できないというデメリットがありました。その30年の期限を迎えるのが、2022年なのです。

生産緑地の指定解除とともに一斉に農地が売りに出された場合は、土地の暴落が起きると予想されています。この問題に対し、政府は2017年に税制優遇を10年延長する特定生産緑地という制度をスタートさせたほか、2018年には生産緑地を第三者に貸し付けても税制優遇を受けられる、都市農地賃借法を制定しました。

施策によって地価に与える影響が小さくなったと言えますが、実際にどうなるかは分かりません。そのため、不動産業界には2022年問題という地価暴落の影が潜んでいることを理解した上で、参入を検討するようにしましょう。

不動産仲介業の動向

生活に欠かせない「住」に関連する不動産仲介業は、安定した需要が期待できる一方、複数の課題を抱えている業界でもあります。新規に参入する人は、動向を確認しながら適切な戦略を練っていくことが求められます。

続いて、不動産仲介業の動向について、詳しく見ていきましょう。

空き家の増加と中古物件市場

少子化の影響で不動産の需要が減少しており、空き家問題が増加しています。空き家は劣化が進行しており、資産価値がほとんどないため、リノベーションして売り出すほか、事業用の倉庫やシェルター、高齢者住宅として活路を見出しています。

しかし、昨今は新築に対するこだわりの薄れや木材等の建築資材の価格高騰もあり、マイホーム購入者が中古住宅を選択するケースも増加しています。

中古住宅の再利用は社会的にも推奨（推進）されており、発想次第では多くのビジネスチャンスが眠っているジャンルと言えるでしょう。

空き家が増えても賃貸物件のニーズは増える？

少子化による人口の減少は不動産需要の低下につながるため、確かに戸建て住宅の取引減少に大きく影響する可能性があります。

しかし、人口減少の一方、世帯数はそこまで大きく減少しないと予想されています。その理由は、単身世帯の増加です。

少子化が進行している背景には、夫婦間の子どもの数が減少しただけではなく、独身者の増加が挙げられます。つまり、1世帯当たりの人数が年々減少し、単身者の増加とともに世帯数が増加しているということです。

単身者が増加するということは、ワンルームマンションのような賃貸物件のニーズが高まることになります。空き家は増加しても賃貸物件の活発な売買は続く可能性があることから、賃貸物件の売買に活路を見出すのも選択肢の1つです。

少人数世帯の住まいへのニーズが増える

日本の少子化による人口の減少は深刻で、人口が1億人を下回るのも時間の問題と考えられています。そのような状況で安定した需要を確保するには、不動産市場で需要が高まっている少人数世帯にアプローチすることが大切です。

例えば、最近は高齢者向けに快適に生活できるような付帯サービスを充実させたマンションや、若者に人気のシェアハウスなどです。

社会構造の変化とともに家の在り方も変化していくため、新たなニーズに順応していくことが不動産仲介業に求められていると言えるでしょう。

不動産「仲介業」は不況に負けない業種？

新型コロナウイルス感染症の拡大は、さまざまな業種に大きな影響を及ぼしました。例えば、飲食業界は時短営業に追い込まれ、観光業界は外出する人が減ったために収入が大幅に減少しました。

不動産業界も不動産価格の下落や買い控えによる需要の減少である程度の影響は受けましたが、甚大な影響を受けたわけではありません。

不景気の状況下では立地条件が良く、築年数が浅いなどの良質な物件が安価に売り出されることもあるため、顧客を確保できれば売上を伸ばすことも可能なのです。

また、良い物件を購入してリフォームして転売した場合、仲介手数料だけではなく売却益を手に入れることも可能なため、不況に強い業種と言えるでしょう。

宅建取引業者は7年連続で増加

国土交通省が公表した「宅地建物取引業法の施行状況調査（令和2年度）」によると、令和3年3月末時点の宅地建物取引業者数は大臣免許2.8％増、知事免許1.2％増、全体1.3％増と7年連続の増加となっています。

新型コロナウイルス感染拡大の影響で撤退や新規参入を控えるケースが多いなかでの7年連続増加は、不動産仲介業が不況に強い業種であるということを裏付けているとも言えるでしょう。

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不動産仲介業は、他の業種と比べて不況に強く、日々の生活に欠かせない「住」に関連する業種であるため、新規開業しても安定した需要を期待できます。

しかし、必ず成功することが保証されているわけではありません。不動産業界はさまざまな課題を抱えているため、課題や動向に対してどのように戦略を練っていくかが成功を大きく左右すると言えます。

そこでおすすめするのが、「不動産フランチャイズ」への加盟です。不動産フランチャイズに加盟することにより、ネームバリューで集客力を高められるほか、ノウハウの提供を受けられることで安定した経営が期待できるなどのメリットがあります。

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まとめ

不動産業界の市場規模は大きく、少数の企業が独占する市場ではなく広く開かれているため、新規参入しても十分に成功が期待できる業種と言えます。

しかし、必ずしも成功が保証されているというわけではありません。人口減少によって取引が縮小しているほか、新型コロナウイルス感染拡大の影響で不動産価格が下落しており、重要な収入源である仲介手数料に影響が及んでいるのも事実です。

不動産仲介開業を成功に導くには、不動産業界全体の動向や抱えている課題などから適切な戦略を練ることが大切です。

「不動産業界での経験がなく、適切な戦略を練るのが難しい」という人は、不動産フランチャイズに加盟するのも選択肢の1つです。

不動産フランチャイズに加盟することでさまざまなサポートを受けられるため、さらに有利に開業できるでしょう。