空き家相続のポイント！
放置するデメリットや相続税の節税について

はじめに

街の不動産屋の中には、空き家となるまたは既に空き家となった家を相続した方から、空き家をどうするか悩み相談を受けている方もいるのではないでしょうか。少子高齢化が進行する日本では、不動産相続が新たなビジネスモデルとして注目されているため、不動産相続の理解を深めることが大切です。

この記事では、深刻化する空き家問題と相続、相続した空き家の活用方法などについて解説します。空き家の相続についての悩み相談を受けている不動産屋は、ぜひご参照ください。

深刻化する空き家問題

日本は出生数が非常に多かった団塊の世代が高齢者になる超高齢化社会を迎えています。高齢になった親が老人ホームに入ることで、自宅が空き家になるケースも増えました。

総務省が5年に1回のペースで実施している「住宅・土地統計調査（2018年）」によると、全国の空き家率は13.6％と過去最大です。空き家の数は846万戸で、2013年からの5年間で26万戸（3.2％）も増加しています。
出典：総務省統計局「2018年（平成30年）住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」

空き家を相続した相続人の中には、利用するかもしれないと空き家のまま放置していたものの、管理の手間や維持費がかかるといった理由で売却を検討する方が増えているのが現状です。

「空き家」に関してはこちらの記事で詳しく解説しています。
＞＞市場規模は9兆円？空き家活用ビジネスの基本と成功事例をご紹介

そもそも「相続する」とは

相続とは、人が亡くなった際、その人（被相続人）の有していた財産を相続人が承継することです。遺言書が作成されている場合は、遺言書の内容に基づいて遺産分割を行います。

遺言書が作成されていない場合には、民法に定められている法定相続人が遺産分割について話し合う遺産分割協議を行います。民法に定められている法定相続割合に基づいて、遺産分割を行うことも可能です。

相続する財産は不動産だけじゃない

相続する財産は、不動産だけではありません。以下のような財産も相続することになります。

• 現金・預貯金
• 借入金（債務）
• 車・貴金属（動産）
• 株式（有価証券）
• 土地・建物（不動産）
• 一定額を超える生命保険

相続するのはプラスの財産だけではありません。ローン残債のような借金がある場合には、マイナスの財産も相続することになるので注意が必要です。

相続における遺言書の確認と遺産分割協議について

相続人が1人だけの場合は、相続で大きな問題になることは基本的にありません。しかし、相続人が複数人いる場合は、相続でトラブルが発生しやすいので注意が必要です。そこで大切なのが、遺言書の確認です。

遺言書とは、被相続人が遺産分割の方法について明記した書類で、遺言書が作成されている場合は、その内容に基づいて遺産分割を行います。相続人同士で集まって遺産分割の方法について話し合わずに済むため、未然にトラブルを防ぐことができます。

遺言書が作成されていない場合、相続人全員で遺産分割について話し合う遺産分割協議を行います。不動産は分割しにくい資産であり、複数人が権利を主張して話し合いが難航することも多いので覚えておきましょう。

遺言書の有無や遺産分割協議に関する詳しいことは、こちらの記事で詳しく解説しています。
＞＞マンション相続の4つの方法。必要な費用や税金の事についても解説します

空き家の相続が決まったら

相続が発生して、空き家を相続することが決まったからといって、全てが完了したわけではありません。葬儀や手続きなどで多忙ではありますが、空き家の相続に向けて以下の2つを行う必要があります。

• 相続登記を行う
• 相続対策を考える

相続した空き家の3つ活用方法

相続した空き家の扱いに悩んでいる方も多いことでしょう。空き家のまま放置することにメリットはないため、以下のいずれかの活用方法を検討してみてください。

• そのまま住む
• 賃貸として貸し出す
• 売却する

そのまま住む

相続時に賃貸暮らしをしている場合、相続した空き家に住むのも方法の1つです。経年劣化が進行していたり、間取りが合わなかったりする場合でも、リフォームすることで快適な住環境が手に入ります。

また、すでに持ち家がある場合でも、セカンドハウスとしての利用も可能です。ただし、固定資産税がかかるほか、管理の手間がかかる点に注意が必要です。

賃貸として貸し出す

今後空き家に住む予定がない場合は、賃貸として貸し出すのも手段の1つです。賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得られるようになります。

しかし、賃貸として貸し出しても必ず借り手が見つかるとは限りません。また、賃貸として貸し出す場合は、事前にリフォームやハウスクリーニングなどが必要です。賃貸需要のあるエリアかどうかも事前に確認してから、賃貸として貸し出しましょう。

売却する

住む予定も貸し出す予定もない場合、売却することをおすすめします。その理由は、売却すれば無駄な支出が増えずに済み、不動産を現金化することで遺産分割を行いやすくなるためです。

しかし、不動産を売却する際は、売却益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得税を軽減するためには、相続した不動産を売却する際に利用できる控除や特例がないか事前に調べておく必要があります。

売却なら3000万円までの譲渡所得の特別控除を受ける

自身が居住する不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、一定の要件を満たしていれば3,000万円までの譲渡所得の特別控除を受けられます。この3,000万円の特別控除は、空き家を相続した場合でも、一定の要件を満たしていれば控除を受けることが可能です。

控除を受けることができれば、最大3,000万円までの譲渡所得に対してかかる譲渡所得税を抑えられるので、負担を大幅に軽減できるでしょう。

相続した不動産の売却に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
＞＞もし不動産を相続したら。売却までの流れや税金、節税について詳しく解説

空き家の放置はデメリットが大きい

空き家を相続したものの、葬儀や手続きなどでバタバタしていたり、利用するかもしれないと考えていたりなどの理由で、空き家のまま放置する方も多いです。しかし、以下の3つの理由からも、空き家のまま放置することはおすすめしません。

• 劣化が進むと資産価値が下がる
• 近隣住民とのトラブルの可能性
• 固定資産税は払わなければならない

劣化が進むと資産価値が下がる

築年数の経過とともに、建物の劣化が進みます。特に、空き家は劣化の進行が早く、資産価値が下がりやすいので注意が必要です。

時間が経過してから売却しようとした場合は、劣化が進行してなかなか買い手が見つからないほか、相続時よりも安く買いたたかれる可能性があるということを理解しておきましょう。

近隣住民とのトラブルの可能性

空き家であっても、所有者には維持・管理を行う義務があります。手間と費用がかかるという理由で、維持・管理を怠っている場合は、劣化が進行して建物が倒壊する恐れが高まります。

また、不法投棄や不審者が住み着く、放火のリスクも高まることにより近隣住民とトラブルに発展することも珍しくありません。

固定資産税は払わなければならない

不動産の所有者は、固定資産税や都市計画税を毎年納めなくてはなりません。これは空き家になった不動産の所有者も同様です。

放置しているだけでも毎年無駄な支出が発生することになるので、無駄を省くためにもなるべく早く空き家を活用しましょう。固定資産税の詳細については後述します。

相続した空き家にかかる税金について

相続した空き家には、以下のようなさまざまな税金が課されます。正しく納税するため、無駄な税金を抑えるためにも、税金に関する知識を身につけておきましょう。

• 相続したらかかる税金：相続税・登録免許税
• 持ち続けるとかかる税金：固定資産税・都市計画税
• 売却でかかる税金：所得税・住民税

相続したらかかる税金…相続税・登録免許税

相続が発生して空き家を含む遺産を取得した場合は、遺産総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出する基礎控除の金額を上回っていると相続税が課されます。しかし、一定条件を満たしていれば、小規模宅地の特例を受けることで、負担を軽減することが可能です。

また、空き家の名義を変更する手続きの際には、登録免許税という税金を納めます。登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」という計算式で算出できます。

持ち続けるとかかる税金…固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して課される税金です。固定資産税は原則として、全ての土地と建物に対して課されます。一方、都市計画税は、都市計画区域内の土地と建物に対して市町村が課すことができます。

毎年4～6月に自治体から税額が通知され、年4回に分割または一括で納付します。

空き家にかかる固定資産税について

居住の有無に関係なく、固定資産税や都市計画税は課されます。そのため、空き家であっても毎年固定資産税や都市計画税がかかるので、注意してください。

固定資産税と都市計画税は、「固定資産税評価額×1.4％（都市計画税は0.3％）」で算出できます。住宅用地の減額特例によって、以下のように税額負担が軽減されます。

建物を潰した場合、住宅用地の減額特例を受けられないので税負担が大きくなります。また、管理を怠って、自治体から特定空き家に指定されると、住宅用地の減額特例を受けられなくなるので注意してください。

売却でかかる税金…所得税・住民税

空き家を売却して譲渡益が発生した場合、不動産の所有期間に応じて所得税と住民税が課されます。不動産の所有期間による税率の違いは、以下の通りです。

一定要件を満たしていれば、相続した空き家を売却した場合でも、3,000万円までの特別控除を利用できます。

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